Pipeline in 5 step
Ingestione del payload
Il sistema riceve un singolo immobile con dati come città, zona OMI, mq, coordinate, tipologia, stato, servizi, accessibilità e metriche di mercato.
Normalizzazione dei dati
I booleani mancanti vengono trattati come assenti, le categorie mancanti diventano unknown, i numerici mancanti restano vuoti o vengono gestiti dai singoli moduli.
Predizione modulare
Ogni modulo produce una propria stima €/m²: OMI, storico, comparabili, modello ML, trasporti, micro-market, residuo spaziale.
Aggregazione dinamica
Le stime valide vengono combinate. Se un modulo fallisce o non ha dati sufficienti, viene escluso e i pesi degli altri vengono ricalcolati.
Output diagnostico
Il sistema restituisce prezzo stimato, intervallo di confidenza, contributo dei moduli, dati mancanti, outlier e warning.
I 7 moduli
| Modulo | Cosa misura | Perché conta |
|---|---|---|
| M1 OMI Attuale | Valori OMI correnti per zona/città | Dà un riferimento istituzionale di mercato |
| M2 OMI Storico | Andamento storico OMI | Introduce il trend temporale |
| M3 Comparabili | Immobili simili vicini | Ancora la stima al mercato reale locale |
| M4 Property/Neighborhood | Caratteristiche immobile + contesto | È il cuore predittivo ML |
| M5 Transport | Accessibilità e trasporto pubblico | Misura il valore della mobilità |
| M6 Extra/Micro-market | Liquidità, pressione, amenity score | Cattura segnali locali non banali |
| M7 Spatial Residual | Correzione spaziale locale | Corregge pattern territoriali residui |
I moduli non hanno tutti lo stesso peso. Alcuni sono più predittivi, altri sono più diagnostici. L'aggregazione finale combina robustezza statistica, copertura dati e segnali locali.
Come combiniamo le stime
Ogni modulo restituisce una stima indipendente in €/m². Il sistema applica una combinazione pesata: i moduli disponibili contribuiscono alla stima finale, mentre quelli non utilizzabili vengono esclusi automaticamente.
| Modulo | Peso base |
|---|---|
| M1 OMI Attuale | 18% |
| M2 OMI Storico | 14% |
| M3 Comparabili | 18% |
| M4 Property/Neighborhood | 20% |
| M5 Transport | 10% |
| M6 Extra/Micro-market | 10% |
| M7 Spatial Residual | 10% |
Formula
Stima finale = Σ (stima modulo × peso normalizzato)
Se un modulo non può essere calcolato, il suo peso non viene imputato artificialmente: viene redistribuito sui moduli validi. Questo evita di produrre stime apparentemente precise ma basate su dati deboli.
Gestione dei dati mancanti
Il modello distingue tra tipi di dati mancanti. Un servizio non dichiarato viene trattato diversamente da una coordinata mancante o da una categoria non specificata.
| Tipo dato | Regola |
|---|---|
| Booleani | Mancante = assente |
| Categorie | Mancante = unknown |
| Numerici | Lasciati come mancanti o gestiti dal modulo |
| Coordinate | Necessarie per comparabili e residuo spaziale |
| OMI zone | Usata per fallback zona → città → globale |
Questa scelta evita una pulizia aggressiva dei dati in tempo reale. Il sistema non forza una falsa precisione: segnala cosa manca e adatta la stima.
Outlier e controlli
Gli outlier non vengono eliminati né corretti automaticamente. Il sistema li segnala come warning diagnostici.
- Mq troppo bassi o troppo alti
- Valori OMI fuori distribuzione
- Accessibilità trasporto anomala
- Predizione finale fuori range storico
- Coordinate o zona incoerenti
La policy è flag-only: il dato resta invariato, ma la risposta indica quando una valutazione richiede cautela.
Intervallo di confidenza
La stima non viene presentata come valore assoluto, ma come valore centrale con intervallo. L'intervallo riflette l'incertezza residua del modello e il disaccordo tra moduli.
Stima centrale: 5.050 €/m²
Intervallo: 2.870 – 7.240 €/m²
Un intervallo più ampio indica maggiore incertezza: dati mancanti, moduli discordanti, comparabili deboli o zona poco rappresentata.
Valutazione attuale vs scenari futuri
La stima realtime rappresenta il valore corrente stimato. Gli scenari futuri — nuove linee metro, tram, rigenerazioni urbane o cambiamenti infrastrutturali — vengono pubblicati separatamente come uplift scenario-based.
Metriche di validazione
| Modulo | MAE | RMSE | MAPE | R² |
|---|---|---|---|---|
| M4 Property/Neighborhood | 706 €/m² | 1.115 €/m² | 28,4% | 0,735 |
| M5 Transport | 797 €/m² | 1.216 €/m² | 32,9% | 0,685 |
| M6 Extra/Micro-market | 415 €/m² | 661 €/m² | 16,4% | 0,907 |
Le metriche indicano la qualità predittiva sui dati di validazione disponibili. Devono essere aggiornate periodicamente e lette per segmento geografico, perché l'accuratezza può variare tra città, zone OMI e tipologie immobiliari.
Limiti dichiarati
Il modello è uno strumento di supporto alla valutazione, non una perizia immobiliare.
- Dipende dalla qualità del payload
- Può essere meno stabile in zone con pochi comparabili
- Non conosce difetti non dichiarati dell'immobile
- Non sostituisce sopralluogo o due diligence
- Gli scenari futuri non sono inclusi nella stima realtime
- I pesi devono essere ricalibrati su dati production
La valutazione prodotta è una stima algoritmica e non sostituisce una perizia tecnica, una valutazione notarile o una verifica documentale sull'immobile.
Ogni output include diagnostica: quali moduli hanno contribuito, quali dati erano mancanti, se sono presenti outlier e quanto è ampio l'intervallo di confidenza.